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經(jīng)濟觀察報 | 郭海飛張斌 李佳萱 楊磊

近日，任志強在接受經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者獨家采訪時，反駁了房地產(chǎn)市場“拐點”說，并詳細闡釋了其認為房地產(chǎn)市場長期向好的原因，以及其獨特的“房地產(chǎn)周期”與“養(yǎng)豬”理論，養(yǎng)豬和房地產(chǎn)開發(fā)有著什么樣的關(guān)系？豬肉價格和房價又有著什么樣的漲跌規(guī)律？

經(jīng)濟觀察網(wǎng):有一種觀點是，現(xiàn)在存銷比超過20的城市都有十幾個，有的城市消化庫存超過十年。目前房地產(chǎn)市場是不是供應(yīng)確實過剩？

任志強：什么是存銷比？存銷比是按當月的銷售量來計算的，如果按上一年的銷售量計算，你看看他說的存銷比對嗎？是因為銷售量下降了，所以存銷比上漲了。

比如說北京一年有13萬套房子，一個月一萬套，我們現(xiàn)在6萬套房子的庫存，那也就是不到6個月消化。如果現(xiàn)在一個月的銷售量突然下降成3000套了，那就變成要20多個月才能消化，感覺好像很可怕。

應(yīng)該按常態(tài)來計算，一年、兩年時間里平均每個月銷售一萬套，6萬套就是6個月，我個人認為6個月的庫存是不夠的。正常情況下，應(yīng)該12個月的存量是比較合理的。

而且我們計算為存量的房子不是真正的存量，只是有銷售證的房子，但是房子很可能剛達到基礎(chǔ)正負零，還沒竣工。我們現(xiàn)在說名義上庫存5億多銷售量，可是銷售量不是5億多。如果銷售不好，我可以放慢建設(shè)速度啊。08年，萬科不就是工程到基礎(chǔ)正負零就停工了嘛。

我們通常按今年的總銷售量來算，比如說去年是12個多億的銷售量，總庫存量是5億多平方米，這個比例大概是2.4吧，這個量我個人覺得大了點。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)：有觀點認為，按照商品房開工口徑來看，中國千人建設(shè)套數(shù)2000年是5，到2011年已經(jīng)突破20，即使在美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本等國家的城市化高度進程之中，除韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14；2011年中國的千人建設(shè)套數(shù)，已經(jīng)達到了35套，說明中國房地產(chǎn)供應(yīng)過剩。你怎么看？

任志強：千人指標和開工量是兩個概念，通常不以開工量計算，是以竣工量計算，之間有著巨大的時間差。比如說開工1000萬套房子，在美國大部分是當年開工當年竣工，除了集合式公寓，中國不是，我們一年竣工量是開工量的27%，27%是什么概念呢？不到開工量的1/3，那就是說大大縮小了供應(yīng)量。

另外，我們說的千人指標是指市場化的商品房。但實際上計算在內(nèi)的有相當一部分不是市場化的房子，其中大約有30%以上的是保障類住房。北京保障類住房則大于50%，實際的商品房占家庭戶數(shù)的比例就只有3%。比如通州，商品房和保障房就是各占一半，其中有一半的房子是保障性住房，是政府分配的，它和市場沒關(guān)系，這種保障性住房就應(yīng)該從千人指標里扣掉。

從北京去年的土地供應(yīng)可以看出來，去年北京商品房土地供應(yīng)大概完成了60%的計劃任務(wù)量，保障性住房完成了125%，因為土地供應(yīng)計劃商品房和保障房分別是800公頃和850公頃，大致是1：1的關(guān)系，但是土地供應(yīng)結(jié)果卻是保障房多出了150公頃，商品房和保障房變成了四六開的比例。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)：你覺得目前房地產(chǎn)市場銷量下滑、價格下降的主要原因是什么？

任志強：我覺得對現(xiàn)實房價影響最大的是信貸，是個貸收緊。從今年一季度數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸沒有減少，反而是增加了。但是影響房地產(chǎn)銷售最大的是個貸，2008年那次也是因為個貸出了問題，2011年的時候也是個貸出問題。

銀行個貸政策對市場的影響遠大于限購政策。從0.75到1.1倍的利率變化會影響約25%的可支付能力，會大大提高購房的實際成本。我們最簡單的計算辦法，就是100萬的貸款，0.75和1.1倍利率就差了25萬，我房子降20萬，買房絕對值還是增加了5萬，房子降10萬，你買房成本就增加十幾萬。從我個人看來，取消這些非市場化的因素，包括執(zhí)行個人購房按揭貸款利率優(yōu)惠，是非常重要的。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)：你覺得過去十年房價不斷上漲的主要原因是什么？

任志強：應(yīng)該說過去房價多少次暴漲，都是因為不合理的調(diào)控吧。我為什么在過去十年屢次能把房價走勢都判斷對？就是因為它是一個非常不市場化的狀態(tài)。越是供給跟不上，越壓縮需求、不增加供給，所以才會出現(xiàn)一個暴漲。我判斷去年房價暴漲是因為前年的供給嚴重不足，所以我知道在這個時候會暴漲。

但因為大家看到供給嚴重不足的時候就會增加供給，所以暴漲一年之后供給就增加了。如果完全市場化的時候，市場自己會調(diào)節(jié)，我覺得房價有上有下，在不同城市是很清楚的一個市場供求決定價格的狀態(tài)。

毛病就在于我們過去都是用非市場化的手段去壓價，而從來不是用增加供給。我經(jīng)常用豬肉來舉例子，在豬肉供給少的時候，政府就拼命的補貼，按道理說豬肉供給少的時候價格就上來了，你不補貼他也會養(yǎng)豬。但是補貼完的結(jié)果呢？豬肉價格又掉下去了。所以中國豬肉波動越來越厲害，如果以波動周期來看，陳云時代是6年波動一次，到朱镕基時代是3年，到溫家寶時代是1年，到今年是兩個月就波動一次。

所以今年豬肉價格“三起三壓”了，現(xiàn)在老百姓又開始殺豬了，殺豬就導致供應(yīng)減少。養(yǎng)豬跟房地產(chǎn)不一樣，養(yǎng)豬農(nóng)民是認賠了，我殺豬就算了，房地產(chǎn)是我不認賠，盡管降價我有一些損失，但我還沒到認賠的時候。

養(yǎng)豬需要繼續(xù)投入，要不它就死啦。但房子不需要再繼續(xù)投入，所以養(yǎng)豬和買房不一樣。房子可以爛尾，過一段時間，供給調(diào)整完了，房價漲起來了，我再建，這就是供給，供求關(guān)系。

但過去十年，我們從來不考慮這個問題，政府總是在行政干預(yù)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)供給增加了，但是行政干預(yù)并沒取消。按道理說，供給增加的時候，行政干預(yù)就該取消了，但是行政干預(yù)并沒取消，取消行政干預(yù)現(xiàn)在還被稱為“救市”，大家還反對呢。反對者的理由似乎就只是為了從非理性上或者是從感情上希望把房價打壓下去。

從市場經(jīng)濟理論來看，造成房價上漲的原因和結(jié)果是什么呢？是因為你不理智造成的。如果把行政干預(yù)取消以后，房地產(chǎn)市場就恢復正常了，你就不用管它了，房價該高它就高，該低它就低，哪個地方供應(yīng)多，哪個地方價格就下去了。供應(yīng)多價格下降，市場就平衡了，那么供應(yīng)少的地方價格高，市場就會增加供給。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)：近日，媒體報道，國土資源部將暫停對外發(fā)布全國供地計劃，改由地方自行公布各省供地計劃。

任志強：房價上漲根子就是2003年的18億畝耕地紅線，2003年以前，我們每年大概房價上漲大概3.5%，收入增長九點幾，所以2003年的時候，我們測算全國房價收入比是最低的，只有3.89。

限制土地紅線以后，2004年就是“8.31”大限，開始土地招拍掛，之后房價就一路上漲。后期的房價上漲都和土地供應(yīng)過緊有關(guān)，當然也和貨幣有關(guān)?，F(xiàn)在很多人認為房價上漲只是因為發(fā)票子，最主要的還是因為土地供應(yīng)過緊。

現(xiàn)在為什么土地價格不下去？如果是拐點，土地價格會下降。2008年，我們看到最先下跌的是土地價格，08年土地價格下跌，是因為07年土地上漲得太快。2007年11月，中央經(jīng)濟工作會議提出“兩防”，防止投資過熱、防止通貨膨脹，所以這時候土地價格開始下跌，然后房價開始下降。

但是2009年，房價大漲的時候，為什么沒人買地呢？是因為原來地壓了一大堆呢！這是供求關(guān)系問題。所以09年土地價格并沒有高速上漲，到10年土地才上漲，土地一上漲又推高房價上漲，這時候又開始壓這頭。10年房價漲得很快，然后11年、12年又開始限購。

房價上漲的同時，土地供應(yīng)卻下降了，所以生產(chǎn)就下降了，生產(chǎn)一下降，我就知道去年房價一定會漲。我是根據(jù)供求關(guān)系判斷的。

所以漲到現(xiàn)在的結(jié)果，就是去年房價漲的同時大家買了大量土地，供應(yīng)開始增加。因為房地產(chǎn)和養(yǎng)豬都有個滯后效應(yīng)，養(yǎng)豬是9個月一個周期，3個月小豬，6個月成豬，180天出欄，房地產(chǎn)是三年或者兩年才“出欄”，所以它至少要滯后一年半。我們現(xiàn)在快的9個月開工，12個月可以買房，至少滯后一年多，現(xiàn)在正是一年多周期的時候。

去年土地供應(yīng)從負變正，房地產(chǎn)供應(yīng)在今年開始增加，在部分地區(qū)供求關(guān)系實際上是轉(zhuǎn)化了，轉(zhuǎn)化的同時你又沒有取消抑制需求的因素，就出現(xiàn)“認賠”了。

所以年初的時候，我提出警告，去年庫存增加，是供求關(guān)系轉(zhuǎn)化的一個表現(xiàn)。我不認為所有庫存都一定是真實庫存，庫存里頭可能分為兩類，一類是永遠賣不掉的庫存，比如說遠郊區(qū)、鄂爾多斯，這種地區(qū)在城鎮(zhèn)化相當長一段時間內(nèi)是消化不掉的，是“死庫存”。

另外一部分庫存，是不斷增加的新庫存，這些新庫存實際上是決定當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供貨。現(xiàn)在大部分過去供應(yīng)量比較穩(wěn)定、沒有出現(xiàn)太短缺的城市，房價反而沒有大幅度下降，過去供應(yīng)短缺、房價上漲比較高的城市，當供給增加后開始出現(xiàn)下降。

我們城鎮(zhèn)化速度每年增長一點幾，可是去年房地產(chǎn)投資增長的速度是十幾、二十幾，暫時追不上，但是它們兩個之間總會會有重合或平衡的時候。我們?yōu)槭裁催@一波老是不平衡？是因為這邊老是壓著，它就不平衡。要是完全市場化，市場就自我調(diào)節(jié)了。

什么是拐點的概念？拐點是一直向下，如果你下來上去，上去下來叫波動。沒有人把股市波動叫做拐點，是吧？房地產(chǎn)現(xiàn)在也這樣。畢竟160多個城市房價還在往上漲。

從全國平均來看，局部地方可能有下降，局部地區(qū)可能有上漲，還是個波動關(guān)系，不是所有城市全都垮了。從大的背景來看，我們的GDP還是在保持6%以上的增長。從全世界房地產(chǎn)泡沫破滅的規(guī)律來看，都沒有在經(jīng)濟高速增長的情況下出現(xiàn)，都是在經(jīng)濟低速增長的時候出現(xiàn)，比如說增長2%、3%，可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂，或房價會出現(xiàn)下跌，那可能是宏觀經(jīng)濟導致的問題。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)：支撐房價上漲的因素還有哪些？

任志強：在世界各地發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的時候，城化率是什么情況？我們城化率很低，而且在不斷地補充城化率，日本、美國都是城化率很高的城市，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫是因為它們沒有后續(xù)外來的大量補充人口。

一個新的說法，美國這次出現(xiàn)房地產(chǎn)危機的一個重要原因是，布什要通過3000萬人的移民計劃沒有通過導致的。這3000萬移民如果轉(zhuǎn)為正式美國居民的話，美國的房子不夠用。中國現(xiàn)在后續(xù)的補充人口還多著呢，房價跌了，進城的人更多，后一波是不是會暴漲？

另外人口結(jié)構(gòu)中家庭分裂在加速。適齡結(jié)婚的人口高峰仍在持續(xù)，23歲年齡人囗的最高峰在2015年，如果5年后的28歲結(jié)婚，就是2020年，這一段時期家庭分裂速度是加劇的。家庭分裂速度加速的時候，在全世界任何一個國家，都是房價上漲的，都是供求關(guān)系在短期之內(nèi)可以平衡，但是長期之內(nèi)還需要不斷的波動。人口老齡化加速，也讓家庭分裂加速。五普與六普的數(shù)據(jù)中一代人為家庭居住的比例從27%增長到38%。

最后，消費結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生變化。2011年時商品房銷售額第一次超越了食品銷售額，到去年商品房銷售額已經(jīng)達到8萬億，食品銷售額還是5萬多億，2013年兩者的差距超過了30%。家庭消費中吃的比重下降，住的比重上升并加速。從家庭個人來說這個比例變化，住房消費是越來越多，有1000塊消費可能800塊錢吃飯，到你收入1萬塊錢的時候，你絕不會拿8000塊錢去吃飯。在美國食品消費已經(jīng)在第四位了,我們的住房消費也可能慢慢變成第一位，歐洲、日本住房消費都是第一位的。與國際相比，我們住房消費比重還有3倍的增幅余地。

經(jīng)濟觀察網(wǎng)：那你對現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場怎么看，你看好嗎？

任志強：我當然看好啦！你們別搞錯了，開發(fā)商如果不看好中國的房地產(chǎn)，他就不干了，因為這個投資一失敗就崩啦。所以我一再強調(diào)他不是養(yǎng)豬，那個豬周期短，這個是長周期的。