房屋土地使用權(quán)到期后怎么辦？

  回顧4月份民生新聞，其中最令人印象深刻，也飽受議論的，莫過于發(fā)生在溫州，關(guān)于部分市民因土地使用年限到期或即將到期，必須繳納占房價總額約三分之一土地出讓金的新聞，于是關(guān)于土地使用權(quán)到期的消息迅速擴散開來，引發(fā)了公眾的普遍關(guān)注。本文就對于房屋土地使用權(quán)期限問題，進行全面的解讀。
    溫州當(dāng)初的務(wù)實造成了今天的尷尬
    1990年，國務(wù)院針對當(dāng)時突出的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓問題出臺了《條例》，核心內(nèi)容是國家作為土地所有者，可以向土地使用者出讓土地使用權(quán)，其中居住用地出讓最高年限為70年，這也是70年產(chǎn)權(quán)的最早由來。
在《條例》頒布后，溫州如同其他城市一樣開始實施國有土地使用權(quán)出讓工作。但溫州市政府很謹(jǐn)慎也很務(wù)實：把最高70年年限調(diào)整為20年到70年，土地出讓金根據(jù)年限分類繳納。
    當(dāng)時的務(wù)實造就了今天的尷尬：溫州比其他城市都更早的迎來了土地年限到期的問題。本來并不尷尬，但中央不給明示，法律沒有依據(jù)，到期的土地該怎么處理呢？
    事實上，早在很多年前，關(guān)于土地使用年限到期的問題就擺在了中央最高層的面前。不過，誰都不愿意觸動這個極為敏感的議題，于是就這么懸而未決了許多年。
    期間，中央曾出臺過《物權(quán)法》，然而在修訂法律時，也是刻意回避了土地到期的難題，只是非常模糊的規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，自動續(xù)期。而關(guān)于土地權(quán)續(xù)期是有償還是無償？可以續(xù)期多久？戶主依據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)繳費？所有的疑難都沒有在《物權(quán)法》里明確規(guī)定。
    效仿香港，深圳已有到期先例
    世界上的絕大多數(shù)國家，尤其是西方國家，土地都屬于私有產(chǎn)權(quán)，而非國有和集體產(chǎn)權(quán)，之所以有土地出讓年限之說，還要從一個故事開始講起。
    早在溫州之前，土地使用年限即起源于深圳，而深圳又效仿香港，而香港之所以創(chuàng)造了土地使用年限是因為彼時的香港面臨著政治歸屬的議題。
    香港回歸，本質(zhì)上來講就是個土地出讓年限到期的問題。香港的回歸表明，英國購買香港的土地使用權(quán)到期后，中國進行了無償?shù)氖栈亍６钲谝埠苈斆鞯念I(lǐng)會了這一點：2011年，深圳南山區(qū)金桃園大廈一期業(yè)主被政府告知，大廈土地出讓年限期滿后政府將無償收回金桃園大廈地塊使用權(quán)，地塊上的建筑及其他附著物也由政府無償取得，而這件事也被看作是商品房到期被收回的首個案例。
    而在實際執(zhí)行過程中，深圳市政府又采用了柔性的處置方式：到期的物業(yè)自動續(xù)期，補交地價即可延長土地使用年限。事實上，深圳已經(jīng)面臨了大量物業(yè)到達年限或即將到達年限的問題，對于這些問題，均是采用補交地價延長土地使用年限的方式進行的。
    深圳模式，或引發(fā)大量的土地后遺癥
    深圳市政府的嘗試為中央提供了一個土地使用權(quán)到期的解決思路，但這個思路卻會導(dǎo)致一系列嚴(yán)重的問題：
    住宅用地和商辦用地等本來有著不同的土地出讓年限，但現(xiàn)在意義不大了，就連所謂的70年產(chǎn)權(quán)意義也不大。住宅用地開發(fā)的住宅和商辦用地開發(fā)的公寓之間，如何厘定界限也成了問題。
    當(dāng)土地出讓年限自動續(xù)期時，土地使用權(quán)和土地所有權(quán)的事實差距已經(jīng)不大。
    不同產(chǎn)品類型的土地使用權(quán)大小不一，別墅和高層之間對土地的占用也有著天壤之別，厘定之間的差異又是個問題。
    當(dāng)然，問題還遠不止這些。我們從香港學(xué)來土地出讓年限，或許我們也應(yīng)該學(xué)的更徹底些：香港規(guī)定土地使用權(quán)到期后，沒有續(xù)期權(quán)利的土地，統(tǒng)一可再續(xù)期50年，且無須繳納一次性地價，每年只需繳納應(yīng)租值3%的年租金。
    但顯然地方政府并不愿意這樣做，也不敢這么做。因為這樣不僅會觸及到地方政府的稅收問題，也牽扯到土地姓私還是姓社的敏感話題。
    據(jù)說早在《物權(quán)法》制定之時，就有專家提出這樣的方案，但引發(fā)很大爭議，最終的結(jié)果就是擱置爭議，等待后人來解決。
    現(xiàn)在問題來了，后人真能解決么？這不禁讓人想起了有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的話題，后人復(fù)后人，后人待何時？難題留后人，房事必蹉跎。